В 1 квартале 2019 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировало на 30,2% больше договоров участия в долевом строительстве(23630), в сравнении с этим же периодом 2018 года (18155).

На жилые помещениярост зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составил 34% (21 103), в сравнении с этим же периодом 2018 года (15 760).

Сравнительная информация о регистрации

договоров участия в долевом строительстве

и прав собственности участников долевого строительства:

*право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации после окончания строительства, получения строительной организацией разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и осуществления кадастрового учета.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу провело очередную горячую телефонную линию «О возможных нарушениях земельного законодательства при использовании земельных участков».В течение двух часов на вопросы горожан отвечал заместитель начальника отдела государственного земельного надзора Ю.И.Манько.

Приводим ответы на некоторые из поступивших вопросов.

Вопрос: Является ли размещение торговых ларьков на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, нарушением законодательства?

Ответ: Размещение торговых объектов на земельных участках, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство, является нарушением законодательства Российской Федерации. Нарушения такого рода довольно часто фиксируются государственными инспекторами по использованию и охране земель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в ходе проведения проверок. Частью 1 статьи 8.8 195-ФЗ от 30.12.2001 "Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" (КоАП РФ) предусмотрена ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием. За нарушение предусмотрено наложение административного штрафа:

1. в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка:

• на граждан в размере - от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей;
• на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей;
• на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей;

1. в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка:

• на граждан - в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей;
• на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
• на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Вопрос: На земельном участке в поселке, где я проживаю, нарушается земельное законодательство: мой сосед установил забор так, что занял часть дороги. На публичной кадастровой карте Росреестра соседский земельный участок и стоящий на нем дом не отображаются. Что можно сделать, куда обратиться, чтобы сосед освободил занятую часть дороги и обеспечил проезд к нашим земельным участкам?

Ответ: В случае, если сосед является собственником (правообладателем) земельного участка (его право собственности оформлено в соответствии с законодательством Российской Федерации) и самовольно занял часть смежного земельного участка, то на основании проверки, проведенной государственными инспекторами по использованию и охране земель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, на него может быть наложен штраф за самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, а также выдано предписание об устранении выявленного правонарушения.

В то же время если земельный участок не отображается на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/, это может быть указанием на то, что права собственности соседа на земельный участок не оформлены и данные о правообладателе (Вашем соседе) отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если это так, то установить лицо, нарушившее земельное законодательство не представляется возможным.

В силу того, что Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не уполномочено законом на проведение оперативно - розыскных мероприятий, в таком случае Вам следует направить заявление о нарушении закона в территориальные органы внутренних дел. В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 28.3 КоАП РФ, должностные лица органов внутренних дел уполномочены составлять протоколы об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ – самовольное занятие земельного участка.

Вопрос: Рядом с моим домом сосед содержит на своем участке свиней и кур. Присутствует неприятный запах, летают насекомые. На сайте РГИС СПб есть только дом соседа, участка по какой-то причине нет. Возможно ли привлечь его к ответственности за нецелевое использование земли?

Ответ: Проверить данные по земельному участку соседа можно на сайте Росреестра rosreestr.ru, к примеру, в разделе «Справочная информация онлайн» или на публичной кадастровой карте http://pkk5.rosreestr.ru/. В случае, если сведения о земельном участке не удастся установить, это может быть связано с тем, что земельный участок не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет, следовательно и вид разрешенного использования для него не установлен. В связи с этим, проверка требований земельного законодательства в части использования земельного участка по целевому назначению невозможна.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) принимает участие в работе над законопроектами, которые предполагают внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и ряд других законодательных актов в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. 17 октября 2018 года эти законопроекты были представлены Минэкономразвития России в Правительство Российской Федерации.

Законопроекты устанавливают четкое понятие объекта недвижимости, а также критерии разграничения движимых и недвижимых вещей. Сейчас по Гражданскому кодексу к недвижимости относятся:

• земельные участки;
• здания и сооружения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без причинения им несоразмерного ущерба.

Однако переместить с одного места на другое (в том числе в пределах одного земельного участка) можно практически любой объект. Законопроекты также предлагают усовершенствовать институт «составной» недвижимости за счет уточнения содержания института «единый недвижимый комплекс», который уже существует в действующем законодательстве.

Законопроекты предлагают признаки объекта недвижимости, которые могут предопределяться уже на стадии проектирования/строительства и в последующем могут быть подтверждены документально. Кроме того, проекты законов с учетом сложившейся судебной практики, из-за более четкого определения признаков объектов недвижимости связывают его с уже применяемыми в законодательстве понятиями – «объект капитального строительства», «объект некапитального строительства», «вспомогательное и временное строение и сооружение», «строение» и пр.

Согласно законопроектам, строения, для возведения которых не нужно разрешение на строительство или уведомление о предстоящем строительстве, автоматически перестают быть самостоятельными недвижимыми вещами, а юридически становятся «улучшениями» земельного участка. Улучшениями земельного участка или других объектов недвижимости предлагается считать временные строения и вспомогательные постройки, которые в связи с принятием законопроектов не смогут признаваться недвижимостью (например, замощения, ограждения и пр.). В зависимости от прочности связи с недвижимостью улучшения разделяются на отделимые и неотделимые, однако будут выступать с недвижимостью в обороте как единое целое. «Неотделимыми улучшениями земельного участка», например, предлагается считать линейные объекты (железные и автомобильные дороги, линии электропередачи, кабели связи). К «отделимым улучшениям земельного участка», в частности, будут отнесены беседки и теплицы, то есть некапитальные объекты. Переходными положениями предлагается предусмотреть, что ряд объектов, для строительства которых ранее не требовалось разрешения на строительство или уведомления останутся объектами недвижимости. Это относится к жилым домам и жилым строениям, которые были размещены на садовых и дачных участках, к гаражам, а также к буровым скважинам (за исключением артезианских скважин). В отношении прочих объектов, не отвечающих новым признакам недвижимости, но права на которые были зарегистрированы в ЕГРН, будет установлена процедура исключения сведений о таких объектах из реестра в судебном или во внесудебном порядке в зависимости от вида и характеристик объекта.

Законопроекты предлагают порядок формирования «единого недвижимого комплекса», который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица. Предлагается также считать «единым недвижимым комплексом» «предприятия» и «имущественные и производственно-технологические комплексы», а эти понятия убрать из законодательства. Соответствующие изменения предоставляют право собственнику объектов недвижимости создать единый недвижимый комплекс из принадлежащих ему объектов недвижимости, если они расположены на одном земельном участке.

Основной задачей законопроектов также является установление порядка образования объектов недвижимости из существующих построек. В отличие от образования земельных участков, которые обособляются друг от друга условной чертой, другие объекты недвижимости, как правило, должны быть обособлены друг от друга перекрытиями или перегородками. Поэтому особое внимание уделяется юридически значимым действиям по оформлению объекта недвижимости с проведением строительных работ. При этом учтено, что в постройках могут быть случаи образования объекта недвижимости без проведения строительных работ, например, объединение или раздел линейного сооружения, раздел дома блокированной застройки (таунхауза), объединение машино-мест.

Законопроекты упорядочивают способы возникновения, а также прекращения существования объектов недвижимости. В частности, объект может быть создан при строительстве, образован, изменен при реконструкции, перепланировке путем его раздела, объединения, выдела. Прекращение существования объекта возможно путем полной ликвидации при сносе или гибели.

ВАЖНО!

Предполагается, что реализация законопроектов устранит необходимость совершения отдельных регистрационных действий в отношении ряда объектов недвижимости, в том числе за счет создания единого недвижимого комплекса. Вследствие этого предполагается сокращение расходов, связанных с постановкой объектов на государственный кадастровый учет и регистрацией прав.

Внесение предлагаемых изменений в законодательство позволит урегулировать спорные вопросы между налогоплательщиками и налоговыми органами при применении льготы по налогу на имущество организаций в отношении движимого имущества.

Минэкономразвития разработало проект федерального закона о гаражах и порядке их приобретения. Основная цель документа – комплексное и системное регулирование вопросов правового статуса и деятельности гаражных и гаражно-строительных кооперативов, а также оформления прав на объекты гаражного назначения.

В настоящее время законодательство не содержит специального нормативного правового акта, регламентирующего деятельность гаражно-строительных кооперативов. Кроме того, в законодательстве отсутствуют определения таких понятий как: «гараж» и «гаражно-строительный кооператив». Ситуации, связанные со строительством гаражей и возникновением на них права собственности граждан, урегулированы отдельными законодательными актами, в том числе ещё советского периода.

Органы власти субъектов Российской Федерации отмечают целый ряд проблем, связанных с оформлением объектов гаражного назначения:

• не определены собственники объектов гаражного назначения, в связи с этим в бюджеты различных уровней не поступают доходы в виде арендной платы, земельного налога, налога на имущество физических лиц;
• не установлены лица, ответственные за содержание и эксплуатацию гаражей, в том числе с точки зрения обеспечения безопасности населения;
• имеются проблемы в сфере деятельности гаражно-строительных кооперативов, в том числе отсутствует механизм предоставления этим организациям земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования;
• отсутствуют документов как о предоставлении земельных участков для строительства гаражей, так и на сами гаражи, вследствие чего есть трудности при регистрации права собственности членов гаражно-строительных кооперативов на объекты гаражного назначения и занимаемые ими земельные участки.

Законопроект предлагает определение таких понятий, как «индивидуальный гараж», «многоэтажный гараж», «гаражный бокс». Определяется также понятия «гаражный кооператив», а понятия «гаражный кооператив», «гаражный потребительский кооператив» и «гаражно-строительный кооператив предлагается считать равнозначными. Предлагается также определить понятие «некапитальный гараж». Это обеспечит возможность с учетом градостроительных норм предоставлять инвалидам вне очереди места для строительства гаража или стоянки для средств передвижения вблизи их места жительства (согласно закону «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»). В настоящее время в таких ситуациях возникают трудности, связанные с формированием земельного участка для строительства гаража или стоянки на территории, занятой многоквартирными домами. Инвалид, желающий получить земельный участок для указанных целей, несет расходы за внесение изменений в утвержденные проекты планировки и межевания территории. В законопроекте предложено осуществлять размещение некапитальных гаражей на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута.

Законопроект предлагает определить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены многоэтажные гаражи, а также особенности приобретения и использования имущества общего пользования гаражного назначения.

В Правительство Российской Федерации внести законопроект планируется в мае 2019 года. Ожидаемый срок вступления закона в силу – 2020 год. Ознакомиться с текстом документа можно на портале проектов правовых актов.

Справка!

По данным ФНС России в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ) содержится информация о почти 37 тыс. юридических лицах, зарегистрированных в качестве гаражных (гаражно-строительных) кооперативов.