Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) принимает участие в работе над законопроектами, которые предполагают внесение изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и ряд других законодательных актов в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе. 17 октября 2018 года эти законопроекты были представлены Минэкономразвития России в Правительство Российской Федерации.

Законопроекты устанавливают четкое понятие объекта недвижимости, а также критерии разграничения движимых и недвижимых вещей. Сейчас по Гражданскому кодексу к недвижимости относятся:

• земельные участки;
• здания и сооружения, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без причинения им несоразмерного ущерба.

Однако переместить с одного места на другое (в том числе в пределах одного земельного участка) можно практически любой объект. Законопроекты также предлагают усовершенствовать институт «составной» недвижимости за счет уточнения содержания института «единый недвижимый комплекс», который уже существует в действующем законодательстве.

Законопроекты предлагают признаки объекта недвижимости, которые могут предопределяться уже на стадии проектирования/строительства и в последующем могут быть подтверждены документально. Кроме того, проекты законов с учетом сложившейся судебной практики, из-за более четкого определения признаков объектов недвижимости связывают его с уже применяемыми в законодательстве понятиями – «объект капитального строительства», «объект некапитального строительства», «вспомогательное и временное строение и сооружение», «строение» и пр.

Согласно законопроектам, строения, для возведения которых не нужно разрешение на строительство или уведомление о предстоящем строительстве, автоматически перестают быть самостоятельными недвижимыми вещами, а юридически становятся «улучшениями» земельного участка. Улучшениями земельного участка или других объектов недвижимости предлагается считать временные строения и вспомогательные постройки, которые в связи с принятием законопроектов не смогут признаваться недвижимостью (например, замощения, ограждения и пр.). В зависимости от прочности связи с недвижимостью улучшения разделяются на отделимые и неотделимые, однако будут выступать с недвижимостью в обороте как единое целое. «Неотделимыми улучшениями земельного участка», например, предлагается считать линейные объекты (железные и автомобильные дороги, линии электропередачи, кабели связи). К «отделимым улучшениям земельного участка», в частности, будут отнесены беседки и теплицы, то есть некапитальные объекты. Переходными положениями предлагается предусмотреть, что ряд объектов, для строительства которых ранее не требовалось разрешения на строительство или уведомления останутся объектами недвижимости. Это относится к жилым домам и жилым строениям, которые были размещены на садовых и дачных участках, к гаражам, а также к буровым скважинам (за исключением артезианских скважин). В отношении прочих объектов, не отвечающих новым признакам недвижимости, но права на которые были зарегистрированы в ЕГРН, будет установлена процедура исключения сведений о таких объектах из реестра в судебном или во внесудебном порядке в зависимости от вида и характеристик объекта.

Законопроекты предлагают порядок формирования «единого недвижимого комплекса», который объединяет земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица. Предлагается также считать «единым недвижимым комплексом» «предприятия» и «имущественные и производственно-технологические комплексы», а эти понятия убрать из законодательства. Соответствующие изменения предоставляют право собственнику объектов недвижимости создать единый недвижимый комплекс из принадлежащих ему объектов недвижимости, если они расположены на одном земельном участке.

Основной задачей законопроектов также является установление порядка образования объектов недвижимости из существующих построек. В отличие от образования земельных участков, которые обособляются друг от друга условной чертой, другие объекты недвижимости, как правило, должны быть обособлены друг от друга перекрытиями или перегородками. Поэтому особое внимание уделяется юридически значимым действиям по оформлению объекта недвижимости с проведением строительных работ. При этом учтено, что в постройках могут быть случаи образования объекта недвижимости без проведения строительных работ, например, объединение или раздел линейного сооружения, раздел дома блокированной застройки (таунхауза), объединение машино-мест.

Законопроекты упорядочивают способы возникновения, а также прекращения существования объектов недвижимости. В частности, объект может быть создан при строительстве, образован, изменен при реконструкции, перепланировке путем его раздела, объединения, выдела. Прекращение существования объекта возможно путем полной ликвидации при сносе или гибели.

ВАЖНО!

Предполагается, что реализация законопроектов устранит необходимость совершения отдельных регистрационных действий в отношении ряда объектов недвижимости, в том числе за счет создания единого недвижимого комплекса. Вследствие этого предполагается сокращение расходов, связанных с постановкой объектов на государственный кадастровый учет и регистрацией прав.

Внесение предлагаемых изменений в законодательство позволит урегулировать спорные вопросы между налогоплательщиками и налоговыми органами при применении льготы по налогу на имущество организаций в отношении движимого имущества.

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу провело горячую телефонную линию: «Геодезические работы при осуществлении кадастровой деятельности». Цель мероприятия - повышение качества выполнения кадастровых работ и недопущение кадастровыми инженерами, осуществляющими кадастровую деятельность на территории Санкт-Петербурга, нарушения обязательных требований в области геодезии и картографии, установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, в первую очередь - при подготовке технических и межевых планов.

Вопрос: В какой системе координат определяются координаты характерных точек границ объектов недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа «Петербургский»?

Ответ: Координаты характерных точек границ объектов недвижимости, расположенных на территории кадастрового округа «Петербургский», определяются в системе координат, принятой для ведения Единого государственного реестра недвижимости на территории кадастрового округа «Петербургский», а именно в местной системе координат г. Ленинграда 1964 г. (МСК-64).

Вопрос: Какое количество пунктов исходной геодезической основы должен использовать кадастровый инженер при определении координат характерных точек границ объектов недвижимости?

Ответ: В соответствии с пунктом 32 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921, и пунктом 28 требований к подготовке технического плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, при выполнении работ в реквизите 2 раздела «Исходные данные» межевого или технического плана должны быть указаны сведения не менее чем о трех пунктах геодезических сетей.

Следует учитывать, что в зависимости от выбранного кадастровым инженером метода определения координат характерных точек границ объектов недвижимости в реквизите 2 раздела «Исходные данные» межевого или технического плана могут быть указаны сведения о четырех (при построении хода, опирающегося на два исходных пункта полигонометрии и два исходных направления) и более пунктах геодезических сетей.

Вопрос: Где можно получить выписку из каталога координат, содержащую сведения о координатах геодезических пунктов в МСК-64?

Ответ: На территории Санкт-Петербурга сведения об исходной геодезической основе в виде выписок из каталогов координат выдают:

• Управление Росреестра по Санкт-Петербургу;
• Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.

Вопрос: Можно ли получить в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу сведения о координатах пунктов опорной межевой сети (ОМС)?

Ответ: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не предоставляет такие сведения в связи с отсутствием на территории Санкт-Петербурга опорной межевой сети (ОМС).

Вопрос: Возможно ли использовать в качестве исходной геодезической основы пункты сети дифференциальных геодезических станций «ГЕОСПАЙДЕР»?

Ответ: Правовой режим, а также порядок создания и введения в эксплуатацию сетей спутниковых дифференциальных геодезических станций (СДГС) определен статьей 9 Федерального закона от 30.12.2015 № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 431-ФЗ).

Частью 8 статьи 9 Закона 431-ФЗ установлено, что использование сетей СДГС допускается после передачи отчета о создании геодезической сети специального назначения и каталога координат пунктов указанной сети в федеральный фонд пространственных данных.

В соответствии с частью 13 статьи 9 Закона 431-ФЗ информация, получаемая с использованием сетей СДГС, может использоваться, в том числе, при осуществлении градостроительной и кадастровой деятельности, землеустройства, недропользования, иной деятельности.

Исходя из того, что ООО «НПП «ГЕОМАТИК», создавшее сеть дифференциальных геодезических станций «ГЕОСПАЙДЕР», имеет подтверждение ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» о передаче в состав федерального фонда пространственных данных отчетных материалов, использование в качестве исходной геодезической основы пунктов сети дифференциальных геодезических станций «ГЕОСПАДЕР» при осуществлении кадастровой деятельности возможно и не противоречит действующему законодательству.

Вопрос: Необходимо ли указывать дифференциальные геодезические станции в реквизите 3 раздела «Исходные данные» межевого или технического плана?

Ответ: Исходя из того, что дифференциальные геодезические станции являются пунктами геодезических сетей специального назначения и средствами измерения, указание дифференциальных геодезические станций (используемого оборудования) в реквизите 3 раздела «Исходные данные» межевого или технического плана является обязательным.

Вопрос: Осуществляют ли должностные лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, уполномоченные на осуществление федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, проверку межевых и технических планов?

Ответ: Должностные лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, уполномоченные на осуществление федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, осуществляют выборочную проверку межевых и технических планов.

Обращаем внимание!

В связи с выявлением большого количества нарушений обязательных требований, отделом геодезии и картографии Управления Росреестра по Санкт-Петербургу были проведены анализ и систематизация таких нарушений.

Ознакомиться с перечнем типичных ошибок, допущенных кадастровыми инженерами при подготовке межевых и технических планов, предоставленных для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости в 2018 году, можно в региональном блоке официального сайта Росреестра rosreestr.ru – рубрика «Информационные материалы Управления Росреестра по Санкт-Петербургу» подраздела «Статистика и аналитика» раздела «Открытая служба».

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу обращает внимание кадастровых инженеров, что в соответствии с частью 4 статьи 14.35 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и статьей 170.2 Уголовного кодекса Российской Федерации кадастровый инженер может быть привлечен к административной или уголовной ответственности за внесение в межевой или технический план заведомо ложных данных.